Boom, Inflation & Nachholeffekte
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- Datum
- 26.09.2022
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Zwischen Boom, Inflationskatastrophe und Nachholeffekten: Warum Immobilienentwicklung ein solides Geschäftsmodell bleibt...
Ist der Immobilienmarkt überhitzt? Droht eine Blase zu platzen? Bewegen wir uns auf international übliche Preise zu? Oder ist der Markt gerade dabei, sich zu bereinigen? Und ganz wichtig: Ist AVORIS für steigende Zinsen gewappnet? Diesen Themenkomplex haben wir kürzlich in kleiner Runde mit jenen Menschen diskutiert, die ihr Erspartes in die Projekte von AVORIS investieren. Die wesentlichen Inhalte des ausführlichen Gesprächs haben wir kompakt für Sie zusammengefasst:
Das Geschäftsmodell
Als Projektentwickler („trade developer“) besteht das Geschäftsmodell von AVORIS darin, Immobilien zu entwickeln und mit ein paar Prozent Aufschlag auf die Kosten zu verkaufen. Das funktioniert, solange sich Grundstücks- und Baupreise ähnlich wie die Immobilienpreise entwickeln. Das war im Zeitraum zwischen Jänner 2021 und Mai 2022 der Fall. Sowohl der Baukostenindex für den Wohnungs- und Siedlungsbau als auch die Immobilienpreise stiegen um rund 26 Prozent.
Bemerkenswert ist jedoch...
wie sich im Vergleich dazu die allgemeine Inflationsrate entwickelt hat. Hier lassen sich zwei völlig unterschiedliche Phasen beobachten:
Lag im ersten Halbjahr 2021 die allgemeine Inflationsrate bei rund drei Prozent, so liefen die Immobilienpreise dieser mit rund 15 Prozent regelrecht davon.
Zwischen Juli 2021 und Juni 2022 bahnte sich eine Trendumkehr an. Die Teuerung bei Immobilien sank auf rund 10 Prozent, gleichzeitig stieg die Inflationsrate auf rund 8 Prozent an.
Seit Juli 2022 ist alles anders: Die Immobilienpreise sinken leicht, die Inflation bleibt hoch. Die weitere Entwicklung ist ungewiss.
Wir als AVORIS gehen mittelfristig von einem Angleichen der Bau- und Immobilienpreise an die allgemeine Inflationsrate aus. Im Sinne unserer Investor:innen muss es freilich unser Ziel sein, durch unsere Projekte ausreichend Gewinne zu erwirtschaften, um faire Zinsen zahlen zu können. Das kann bei vielen Immobilien über Optimierungen der Grundrisse und gesteigerte Energieeffizienz gelingen. Durch permanente Adjustierung dieser beiden Stellschrauben können wir die Renditen und Mietpreise auf einem vernünftigen Niveau halten.
Sind wir selbst auf ein
steigendes Zinsniveau vorbereitet?
Auf diese Frage gibt es zwei Antworten:
Zum einen: Bei Entwicklungsprojekt sind Zinsen nur ein geringer Kostenfaktor. So belaufen sich die gesamten Kosten für die Finanzierung – also Zinsen sowie Bearbeitungs- und Eintragungsgebühren – zumeist auf weniger als 5 Prozent der Gesamtinvestitionskosten. Oft schlagen die Bearbeitungs- und Eintragungsgebühren sogar höher zu Buche als die Zinsen. (In der Entwicklungsphase betreffen uns die Zinssteigerungen somit nur marginal.)
Gänzlich anders ist die Situation für langfristige Bestandsinvestor:innen. Für Fonds oder Vorsorgewohnungskäufer lohnt sich ein Immobilieninvestment bei hoher Inflation und niedriger Rendite irgendwann nicht mehr.
Sobald das zu einer Nachfragereduktion seitens der langfristig orientierten Immobilieninvestor:innen führt, wären wohl eine Reduktion der Bauleistung und der Grundstücksnachfrage die Folge.
Das würde die Bau- und Grundstückspreise drücken, was im Umkehrschluss wiederum das Entwicklungsgeschäft attraktiver machen würde.
Unser Fazit: Immobilienentwicklung bleibt
für Profis also ein solides Geschäftsmodell!
Riskant sind die Entwicklungen aus unserer Sicht allerdings für zwei Gruppen:
Zum einen für kapitalschwache Investor:innen, die darauf hofften, mit viel Fremdkapital ein großes Immobilienportfolio aufzubauen. Haben sie zu hohen Preisen gekauft, dürfte die Rückzahlung der Raten bei nun steigenden Zinsen schwer zu bewältigen sein.
Zum anderen für kapitalschwache Immobilienentwickler, die ihre Kalkulation auf ständig steigenden Preisen aufgebaut und kein Fallbackszenario durch Vermietung der fertig gestellten Immobilie haben.
AVORIS hat sich von den ständig steigenden Grundstückspreisen nie treiben lassen. Wir haben uns diesem Hype entzogen, stattdessen ein kompetentes Team sowie ein starkes Banken- und Investorennetzwerk aufgebaut. Dank unserer konservativen Kalkulationen blicken wir also zuversichtlich in die Zukunft.
