Risiken in der Immobilien-Entwicklung
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- Inspiration & Information
- Datum
- 07.07.2022
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Jüngst wurden wir gefragt, wie wohl wir uns mit den steigenden Unsicherheiten und Risiken fühlen. Unsere Antwort: sehr gut! Denn ganz ohne unternehmerisches Risiko könnten wir unseren Kund:innen kein Zuhause, unseren Investor:innen keine Rendite und unseren Mitarbeiter:innen keinen Arbeitsplatz geben.
Immobilienentwicklung ist ein relativ langfristiges Geschäft, sodass uns kurz- und mittelfristige politische oder gesellschaftliche Ereignisse kaum tangieren. Um die Situation zu veranschaulichen: Covid-19 scheint uns bereits eine Ewigkeit zu begleiten und doch wäre ein durchschnittliches Projekt, welches zeitgleich mit dem ersten Ausbruch in Österreich begonnen hätte, vermutlich gerade bei der Halbzeit in seiner Entwicklung. Als Konsequenz werden Risiken in der Immobilienentwicklung auch nicht überraschend schlagend, sondern lassen sich durch Know How und konsequente Arbeit in aller Regel gut managen.
Vereinfacht gesagt lassen sich die Risiken unseres Business im klassischen Projektverlauf betrachtet in drei unterschiedliche Gruppen einteilen:
Genehmigung, Bau & Verwertung
Das Genehmigungs-Risiko
oder: „Was wäre das Leben, hätten wir nicht den Mut, etwas zu riskieren?“ (Vincent van Gogh)
Zu Beginn eines Projektes steht das politische Risiko, also die Frage, ob das angedachte Projektkonzept auch tatsächlich genehmigt wird. Hier sind Umwidmungsprojekte von Projekten ohne Widmungsänderung zu unterscheiden.
Bei Projekten ohne Widmungsänderung beschränkt sich das Genehmigungsrisiko auf etwas verlängerte Antwortzeiten der Behörden oder unterschiedliche Planinterpretationen, die in aller Regel jedoch mehr oder minder rasch geklärt werden können. Selbstverständlich freut sich kein Immobilienentwickler über eine z.B. 10%ige Verlängerung der Projektdauer. Vor dem Hintergrund, dass die Zinsen bei Projekten in Österreich jedoch überschaubar sind und etwa 5 Prozent bis 10 Prozent der Gesamtinvestitionskosten ausmachen, ist eine solche Verlängerung aus Risikosicht verschmerzbar.
Bei Umwidmungsprojekten sind das politische Risiko und der Zeithorizont deutlich höher, allerdings durch Know How, Weitsicht und Geduld auch gut beherrschbar.
Umwidmungen haftet oft etwas Mystisches an. Tatsächlich jedoch funktionieren die Verfahren nach relativ klaren Regeln, sodass sich die Ergebnisse für Kenner der Architektur- und Standortpolitik oftmals gut abschätzen lassen.
Für uns als Entwickler ist es hier wichtig, nicht nur auf den eigenen Vorteil zu schauen, sondern die Entwicklungen in Absprache mit den Behörden, den Kommunen und zum Wohle der Öffentlichkeit voranzutreiben.
Das Bau-Risiko
oder: „Und es kam der Tag, da das Risiko, in der Knospe zu verharren, schmerzlicher wurde als das Risiko, zu blühen.“ (Anaïs Nin)
Nach der Genehmigung des geplanten Projektes geht es an die Ausschreibung der (Bau-)Leistungen. Gute Konsulent:innen und Professionist:innen sind immer schwer zu finden. Hier helfen letztlich nur zwei Dinge. Erstens, immer ein Ohr am Markt haben. Auch sehr guten Professionisten fällt manchmal unverhofft ein Auftrag aus, oder er kann vielleicht ein kleineres Projekt dazwischenschieben. Zweitens, immer ein fairer Partner sein, sodass ehemalige Projektpartner:innen gerne wieder mit uns arbeiten und uns als Auftraggeber weiterempfehlen. Zu einer fairen Partnerschaft zählt auch die Vergabe auf Basis einer hochqualitativen Ausführungsplanung, sodass Interpretationsspielräume bei der Baukalkulation reduziert werden.
Die aktuelle Situation der Materiallieferengpässe und der gestiegenen Baupreise, ausgelöst durch die Pandemie und den Krieg in der Ukraine, verschärfen das Thema für die komplette Branche. Nachdem gemeinnützige Gesellschaften bereits Projekte auf Eis gelegt haben, sind die Auftragsbücher von Baufirmen wieder etwas freier, Materialien verfügbarer und auch die Preise haben sich – auf etwas höherem Niveau – wieder stabilisiert.
Das Verwertungs-Risiko
oder: „Wenn wir etwas erreichen wollen, müssen wir Risiko auf uns nehmen.“ (Ernst Happel)
Das dritte Risiko ist das Verwertungsrisiko, also ob die entwickelten Objekte tatsächlich zum kalkulierten Preis verkauft bzw. vermietet werden können. Besonders hoch ist das Verwertungsrisiko im absoluten Luxussegment, von dem wir uns bewusst fernhalten. Wir schaffen Qualität zu fairen Preisen. Und wir kalkulieren ausreichend zeitliche Reserven ein, um unseren Kund:innen die Möglichkeit zu geben, sich von unseren Produkten und dem angebotenen Preis-/Leistungsverhältnis zu überzeugen.
Auch hier gilt, dass sich ein Immobilienentwickler über einige Monate Leerstand nach Fertigstellung nicht freut. Existenzgefährdend ist dies in Hinblick auf den relativ niedrigen Zinskostenanteil nicht. Und sollte es uns wirklich mal passieren, dass wir partiell keine Käufer:innen finden, so vermieten wir die Wohnungen und bedienen aus den Mieterlösen die Zinsen unserer Finanzierungspartner. Unsere solide Eigenkapitalausstattung und unser gutes Bankennetzwerk helfen uns hierbei.
Immobilien-Entwicklung
oder: „Die Ablehnung eines Risikos ist für ein Unternehmen das größte Risiko.“ (Reinhard Mohn)
Wir möchten nicht verschweigen, dass die Entwicklung von Immobilien auch Risiken mit sich bringt. Mit 100% risikofreien Anlagen wären die attraktiven Zinsen, die wir unseren Mezzaninkapitalgebern und privaten Investor:innen bieten, auch nicht zu rechtfertigen.
Dank des AVORIS-Fokus, unserer internen Handlungsmaxime, achten wir darauf, nur zukunftsfähige und ganzheitlich entwickelte Projekte von hoher Lebensqualität in unserem Portfolio zu haben. Und dank der oben beschriebenen Risikomanagementansätze ist uns noch nie ein Projekt ausgefallen.
Wir versichern Ihnen, dass wir jeden Tag hart daran arbeiten, dass dies so bleibt. Aus Verantwortung gegenüber unseren Kund:innen, denen wir ein Zuhause geben möchten, gegenüber unseren Investor:innen und letztlich auch gegenüber uns selbst, die wir unsere Jobs lieben.
