Immo-FAQ's: Ankauf, Finanzierung, Bewertung
- Thema
- Inspiration & Information
- Datum
- 31.01.2024
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Rückgefragt! Wir stehen Rede & Antwort auf Fragen, die uns von Freunden, Investoren & Immo-Interessierten erreicht haben. Knackig im Video – ein bisserl umfangreicher im Blog. Lauschet & leset!
FRAGE:
Wie läuft ein
Immobilien-projekt ab?
Am Beginn steht der Ankauf. Manche Entwickler sagen, dass diese Phase 90% der Entwicklungstätigkeit ausmacht. Auch wenn uns dies etwas übertrieben erscheint, ist der Ankauf sicher eine der wichtigsten Phasen. Weil hier die komplette Projektvision vordefiniert wird & weil strategische Fehler beim Ankauf nur schwer wieder gut zu machen sind.
Was passiert eigentlich genau in der Ankaufsphase?
Unser Ankauf sieht eine Liegenschaft, die ihm auf den ersten Blick interessant erscheint. Manchmal sieht er die Liegenschaft sprichwörtlich beim Spazierengehen, manchmal kommt das Angebot von Dritten wie Immobilienmaklern. Der Ankauf stellt sich nun typischerweise folgende Fragen:
- Welches Projekt mit welcher Ausstattung und welchen Einheitengrößen passen zu diesem Grundstück? Z.B. Eigentumswohnungen mit einer Größe von rund 100m²
- Wer ist meine Zielgruppe? Im o.a. Beispiel sind dies vielleicht Familien mit 1-2 Kindern, die in der jeweiligen Stadt arbeiten und möglichst im Grünen wohnen möchten.
- Warum sollte die Zielgruppe dieses Produkt kaufen wollen? Die Antwort könnte lauten: „Weil die U-Bahn-Station und der Waldgürtel nur wenige Gehminuten entfernt sind.“ Auch Lagekriterien wie die Nähe zur nächsten Kinderbetreuungseinrichtung oder Einkaufsmöglichkeiten spielen eine Rolle bei der Entscheidungsfindung.
- Wieviel soll die Wohnung im Verkauf kosten & wie groß ist die Zielgruppe, die das Produkt kaufen möchte und es sich auch leisten kann? Gerade die Beantwortung dieser Frage erfordert oft umfangreiche Recherchen.
- Zu guter Letzt stellt sich natürlich die Frage nach dem Wettbewerber. Warum glauben wir, dass wir dieses Projekt besser (oder eben nicht) als ein anderer Entwickler entwickeln können? Durch die ehrliche Beantwortung dieser Frage stellen wir sicher, dass wir keine Projekte annehmen, die nicht zu uns passen.
Wenn/dann-Kausalitäten
Sind all diese Fragen positiv beantwortet sind, wird eine Ankaufskalkulation erstellt. Zeigt diese Kalkulation zufriedenstellende Ergebnisse, wird ein Kaufanbot gelegt, welches idealerweise unter dem Vorbehalt einer positiven Due Dilligence führt. In dieser detaillierten Stärken-Schwächen-Risiken-Ankaufsprüfung werden die anderen Abteilungen involviert. Die Projektsteuerung prüft die Baupreise, der Vertrieb die Verkaufspreise, das Marketing die Lagequalitäten und die Finanzierung lotet die Finanzierbarkeit sowie die Konditionen aus. Auch Steuer- und Rechtsabteilung sind insbesondere bei Sharedeals stark involviert. Führt die Due Dilligence zu einem positiven Ergebnis, wird das Projekt angekauft.
Von der Vision in die Realität
Nach dem Abschluss des Ankaufs folgt in der Regel die mit dem offiziellen Projekt-Kickoff startende Genehmigungsphase, in welcher die Einreichplanung erstellt und – oftmals in vielen Abstimmungsrunden mit den lokalen Behörden – die Baugenehmigung eingeholt wird.
Im nächsten Schritt folgt die Baureifmachung. Die Ausführungsplanung wird erstellt und die Gewerke werden vergeben, die Baufinanzierung wird besorgt. Auch der Vertrieb ist gefordert, die jeweils nötige Vorverwertung zu erreichen, die bspw. bei Forward Deals bei 100%, bei regulären Eigennutzer-Projekten bei etwa 30% der Einheiten liegen kann.
Es folgt die Bauphase. Das Projekt nimmt mehr & mehr Gestalt an. Noch verfügbare Einheiten werden verwertet. Mit Ende der Bauphase wird die laufende Betreuung des Gebäudes an eine Hausverwaltung übergeben, allenfalls kommt es noch zur Restverwertung freier Einheiten. Die Fertigstellung des Baus markiert gemeinsam mit den Übergaben an die neuen Eigentümer das Projektende.
FRAGE:
Wie finanziert sich nun ein Immobilien-projekt?
Bei einem Immobilien-Projekt fallen typischerweise folgende Kostenpositionen an:
- Grund & Grundnebenkosten: 25%
- Baukosten: 52 %
- Baunebenkosten: 8%
- Sonstige Kosten: 5%
- Finanzierungskosten: 10%
Die Positionen 2 und 3 werden gerne als Errichtungskosten, die Positionen 1-4 als Gesamtkosten zusammengefasst. Die Positionen 1-5 werden zumeist als Gesamtinvestitionskosten (GIK) bezeichnet.
Je nach Projekttyp kann die Zusammensetzung der Anteile stark variieren, nachfolgende Grafik zeigt die typische Zusammensetzung anhand eines mittelpreisigen Wohnprojektes.
Für die Finanzierung dieser Kosten setzt AVORIS auf unterschiedliche Quellen, nachfolgende Grafik zeigt eine typische Finanzierungsstruktur:
FRAGE:
Wie bewertet AVORIS die eigenen Immobilien?
Mindestens 1x im Quartal sowie zusätzlich eventgetriggert findet ein Update aller Projektkalkulationen statt, um das Projektvolumen und weitere wichtige Kennzahlen laufend zu monitoren. Zudem wird monatlich unsere Liquiditätsplanung aktualisiert. Allerdings haben diese Handlungen zunächst keine unmittelbare Auswirkung auf die Bewertung unserer Immobilien, da wir diese – gemäß österreichischem Unternehmensrecht – in der Ankaufsphase bewerten und die Immobilien so lange mit den Anschaffungskosten in der Bilanz bleiben, bis der erzielte Gewinn durch den Abschluss des Verkaufs dargestellt werden kann.
Da wir keine IFRS-Abschlüsse erstellen (= International Financial Reporting Standards; kapitalmarktorientierte Unternehmen sind dazu verpflichtet, auch anderen Unternehmen wird diese Bewertungsmethode gestattet), sind wir auch nicht zu einer regelmäßigen Neubewertung unserer Immobilien verpflichtet, solange der Immobilienwert nicht unter die Anschaffungskosten fällt. Letzteres kommt nur in seltensten Fällen vor.
Der Verzicht auf die internationale Rechnungslegung erschwert zwar in guten Zeiten die Finanzierungsbesorgung, führt aber zu deutlich geringeren Ergebnisschwankungen. Andere Entwickler müssen ihren Investoren im aktuellen Umfeld erklären, dass die Aufwertungen der vergangenen Boomjahre doch zu optimistisch waren. Wir sind sehr froh, dass wir uns dies nun ersparen können.
Fotos: Kurt Hörbst, AdobeStock;
Grafiken: Vanillo & AVORIS;
Video: Vanillo
