Think urban #1: Verdichtung?
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- Datum
- 24.09.2019
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THINK URBAN #1: Zwischen Lebensqualität, Klimawandel und Platzmangel - Die Herausforderungen der urbanen Verdichtung.
Unsere Städte wachsen. Bis 2050 sollen fast 70 Prozent der Weltbevölkerung in urbanisierten Räumen leben. Die Folge: Städte verdichten sich, die Ressource Boden wird knapp und Wohnräume werden immer begehrter und teurer.
Wien, schon zum 10. Mal als Stadt mit der höchsten Lebensqualität weltweit ausgezeichnet, ist von dieser Entwicklung natürlich nicht weniger betroffen. Gleichzeitig macht uns die Klimaerwärmung zu schaffen. Das stellt die Stadtplaner vor eine neue Herausforderung: Wie schafft man mehr Wohnraum und erhält dabei die Lebensqualität?
Antworten auf diese Frage werden auf verschiedensten fachlichen und politischen Ebenen gesucht - von Stadt- und Raumplanern, Politikern, Architekten und vielen weiteren Experten.
Die Aufgabe der
Immobilienentwickler
Auch wir als Entwickler im verdichteten städtischen Gebiet beschäftigen uns tagtäglich mit dieser Thematik, zum Teil auch im Dialog mit der Politik – in dem Versuch, Lösungsansätze beizusteuern.
Urbanen Wohnraum zu entwickeln, bedeutet den Lebensraum Vieler zu beeinflussen und ein Zuhause für die Zukunft zu schaffen. Vor dem Hintergrund der skizzierten urbanen Verdichtung – den immer komplexer werdenden Anforderungen an die Lebensraumgestaltung in Städten - wird die umfassende und nachhaltige Planung dieses Wohnraumes immer wichtiger.
Die meisten in unserem Team kommen vom Land. Auch wenn wir gerne „nach Hause“ fahren und das Landleben schätzen, sind wir doch richtige „Städter“ geworden. Wie kann eine Stadt, unsere Stadt, also wachsen?
Verdichtung
UND Wohlfühlen
Städte können in die Höhe und in die Breite wachsen. Das kann der innerstädtische Ausbau am Dach sein, die Erweiterung des Speckgürtels sowie die Umwidmung und Aufzonung nicht mehr genutzter innerstädtischer Areale, wie es oft bei alten Bahnhöfen oder Industriegebieten der Fall ist.
Möchte man bei bestehenden Häusern in die Höhe nachverdichten, kann man das Dachgeschoss ausbauen. Hier gibt es in Wien aber klare Regeln: Für jedes Grundstück besagen Richtlinien, in welchem Umfang ausgebaut werden darf. Diese Vorgaben sind in der Bauordnung und der Flächenwidmung festgeschrieben.
Wird das Dachgeschoss eines Zinshauses ausgebaut, so geht das oft mit einer Komplettsanierung des gesamten Hauses einher: Ein Lift und private Freiflächen werden zugebaut, Gang-WCs verschwinden, Raumaufteilungen werden überdacht und an zeitgemäße Bedürfnisse angepasst, Funktionsräume wie Kinderwagen-, Fahrrad- und Müllraum werden geschaffen. Vom Fundament über die komplette Haustechnik bis hin zu modernen Energiesystemen wird ein Haus fit für die Zukunft gemacht. Auf diese Weise schafft ein Dachausbau nicht nur modernen Wohnraum für neue Bewohner, sondern erhöht auch für die bestehenden Bewohner des Hauses die Lebensqualität.
Ein Beispiel dafür ist unser Projekt „Viktoriahof“ im aufstrebenden 15. Bezirk. Wir haben hier nicht nur 19 neue Dachgeschoss-Wohnungen geschaffen, sondern auch die alte Bausubstanz des gesamten Bestandshauses entsprechend saniert und modernen Wohnbedürfnissen zugeführt. Zudem wurde der zuvor zubetonierte Innenhof renaturiert. Die Menschen dort schätzen das sehr!
Jedoch...
Der städtische Raum für Wachstum und Nachverdichtung in die Höhe ist begrenzt!
Viele Dachgeschosse in Wien wurden in den letzten Jahrzehnten bereits ausgebaut.
Auch Graz ist stark am Wachsen. Verdichtung eher am Stadtrand betreiben wir hier bei unserem Projekt „Stadt. Land. Kuss“. Dort steht zurzeit noch ein Einfamilienhaus, das niemand mehr bewohnen wollte. Viel ungenutzte Fläche.
Hier werden wir ein dreigeschossiges Mehrfamilienhaus mit 13 Wohnungen errichten. Es bleibt immer noch genug Platz, die Flächen sind nur sinnvoller genutzt. Das Projekt liegt in einer Gegend, die zurzeit stark im Umbruch ist – mit vielen Alt- und Neubauten. Wir schaffen hier attraktiven Wohnraum am Fuße eines Naherholungsgebietes in einer verkehrsberuhigten Zone mit fast dörflichem Charakter und einem funktionierenden Nachbarschaftsgefüge.
Entscheidend ist
der Grätzlcharakter!
Was - über ein gut durchdachtes Gesamthaus und eine attraktive Wohnung hinaus - die Lebensqualität entscheidend beeinflusst, ist der Grätzlcharakter. Also kleinteilige, beinahe dörflich anmutende Strukturen mit dem Greissler ums Eck, dem Lieblingslokal quer über die Straße, einer guten Anbindung und lebendigen, öffentlichen Plätzen.
Bestenfalls sind diese Strukturen bereits vorhanden und werden bei der Immobilienentwicklung genutzt. Manchmal aber müssen sie erst geschaffen werden.
Oft sind in der Flächenwidmung eines Grundstücks gemischte Nutzungen vor allem in den Erdgeschoss-Bereichen bereits vorgesehen. Und das ist auch gut so! Ein ausgewogener Mix von Wohnen, Gewerbe, Einzelhandel, Büros und Lokalen ist immer ein entscheidender Faktor für das persönliche Wohlfühlen, aber auch für die komplette Entwicklung eines Viertels.
Bei unserem Projekt „G’mischter Block“ steht diese Mischnutzung bereits im Titel festgeschrieben. Es befindet sich unweit des neu entwickelten Areals rund um den Wiener Hauptbahnhof, also in Favoriten – einem Bezirk, der für viele polarisierend ist. Zurzeit ersehnen wir die Umwidmung und wir hoffen, dass sie unserem Konzept so weit wie möglich entgegenkommt – weil wir davon überzeugt sind.
Aktuell befindet sich eine eingeschossige Garage auf dem Grundstück. Wir wollen einen mehrgeschossigen Neubau errichten – mit allen Vorteilen, die ein solcher Neubau so mit sich bringt: eine komplette Neustrukturierung der Flächen mit einer zeitgemäßen Raumaufteilung in den Wohnungen, private Freiflächen, gemeinschaftlich genutzte Begegnungszonen und ein durchgängiges Grünkonzept, um das Haus für die Klimaherausforderungen zu wappnen. Neben den ansprechenden Wohnungen liegt uns besonders auch die bereits angesprochene Mischnutzung am Herzen. So sind für das 1. OG Büros, aber auch bspw. ein Kindergarten vorgesehen und für die Erdgeschoss-Zone haben wir ein besonderes Konzept, das den Vertrieb von regionalen Produkten fördert und die Nachbarschaft zu Veranstaltungen zusammen kommen lässt.
Und das ist die Quintessenz!
Schafft man neben attraktivem Wohnraum belebende Strukturen, so ziehen Menschen auch in bislang nicht stark belebte oder beliebte Teile der Stadt. Dieser Zuzug prägt wiederum den Charakter des Grätzls – und verändert ihn meist auf eine sehr lebendige Art zum Positiven. Alteingesessene stehen diesen Veränderungen zu Beginn oft etwas skeptisch gegenüber, letztendlich überwiegen auch für sie die angenehmen Aspekte des Wandels.
Wie schafft man mehr Wohnraum und erhält dabei die Lebensqualität?
So lautete die Eingangsfrage. Wir sind davon überzeugt, dass die unterschiedlichen Formen der Verdichtung – in die Höhe, in die Breite sowie durch Aufzonung – nebeneinander richtig und wichtig sind und dass trotz Verdichtung der Erhalt oder die Schaffung von Lebensqualität möglich ist. Entscheidend ist jedoch, auch immer das große Ganze im Blick zu haben und die Strukturen eines Grätzls mit zu beleben und aufzuwerten.
Nur durch Leben entsteht ein „Zu-Hause-Gefühl“ in einem Bezirk. Und diesem Leben versuchen wir bei all unseren Projekten Raum zu geben. Durch strukturiertes, gut durchdachtes Wachstum der Stadt, das das kleinteilige, grätzelhafte Leben der Menschen mit all ihren Bedürfnissen inkludiert, kann Lebensqualität nicht nur erhalten, sondern auch in neu entwickelte Gebiete transformiert werden.
